2025年末的中央经济工作会议与全国住房城乡建设工作会议，为2026年房地产市场发展划定清晰航向。“着力稳定房地产市场”“因城施策控增量、去库存、优供给”的核心定调，如同“一锤定音”般驱散了市场长期的观望迷雾。随着2026年伊始一系列配套政策密集落地，房地产市场从政策导向到市场态势、从供需结构到发展模式均呈现出明确信号，未来形势已然明朗。
中央定调锚定核心方向，政策组合拳构建稳定基石。不同于以往的调控微调，2026年中央对房地产的部署呈现出“系统性设计、双侧发力、长效推进”的鲜明特征。核心逻辑在于跳出短期市场波动，通过政策协同实现“稳预期、防风险、促转型”的多重目标。在需求端，中央明确延续支持居民合理住房需求的导向，将住房公积金制度改革上升至制度层面，同时通过税收优惠、利率下调等举措持续降低购房成本。1月14日，三部门联合发布公告延续居民换购住房个税退税政策至2027年底，正是这一导向的直接体现，通过降低交易成本激活存量市场流通，对改善性需求形成精准支撑。
供给端，中央确立“控增量、去库存、优供给”的核心思路，推动市场从“增量扩张”向“存量优化”转型。各地通过收购存量商品房用作保障性住房、安置房等举措，既化解库存压力，又完善住房保障体系；同时严格控制新增土地供应节奏，避免库存再度累积。金融支持层面，房地产融资“白名单”制度持续发力，主办银行制的推行则为房企合理融资需求提供稳定保障，从源头防范债务风险蔓延。这种供需双侧协同的政策设计，构建起房地产市场稳定运行的制度基石。
市场态势呈现四大明确特征，筑底企稳成为核心基调。结合政策导向与市场规律，2026年房地产市场已清晰呈现“筑底、出清、分化、转型”四大关键词，告别了此前的混沌状态。筑底企稳是当前市场的核心特征，从量价维度看，经过数年调整，房地产开发投资、商品房销售面积等核心指标已回落至合理区间，多数城市房价收入比跌至10以下，三四线城市平均仅为7.4，租售比进入合理范围，投资价值逐步凸显。天风证券数据显示，2026年首周一线城市新房成交面积同比转升5%，结束连续12周下滑，印证市场筑底回升的积极信号。
风险出清进入实质性阶段，为市场健康发展扫清障碍。在中央统筹部署下，房企债务风险化解从“应急处置”转向“长效机制”，已有21家出险房企债务重组方案获批，累计化债规模达1.2万亿元。地方政府债务化解则通过债务置换、平台转型等举措稳步推进，同时结合存量土地盘活、烂尾项目处置等方式，降低土地财政依赖。存量市场的出清与风险化解并行，将逐步修复市场信心，为行业良性循环奠定基础。
分化格局进一步加剧，成为市场运行的常态特征。中央“因城施策”的调控自主权下放，使得不同层级城市、不同产品类型的市场差异更加明显。一线城市核心地段改善型住宅需求稳定，深圳元旦期间二手房看房量同比上涨81%；而部分库存高企的三四线城市则聚焦去库存，通过普惠性补贴、公积金政策倾斜等举措激活需求。产品端，“好房子”建设导向推动高品质住宅供应增加，老旧房源加速被市场淘汰，这种分化将引导资源向优质领域集中，提升行业整体发展质量。
发展模式转型加速，标志着房地产行业进入新阶段。中央推动构建房地产发展新模式，在开发端做实项目公司制，融资端推行主办银行制，销售端推进现房销售制，从根本上防范交付风险与金融风险。同时，城市更新、城中村改造成为重要发力点，既优化居住环境，又挖掘市场增量潜力；“物业服务+生活服务”模式的探索，则推动行业从单一开发向综合服务转型。这种转型并非短期调整，而是行业告别“三高”模式、迈向高质量发展的历史性转折。
展望未来，房地产市场的明朗化并非意味着回归以往的高速增长，而是进入“平稳运行、质量提升、风险可控”的新常态。中央定调为市场划定了清晰边界：既通过政策托底避免市场硬着陆，又通过改革引导行业转型，确保房地产与国民经济协调发展。对于购房者而言，购房成本降低、保障机制完善提供了更稳定的置业环境；对于房企而言，转型压力与发展机遇并存，优质房企将在模式创新与品质提升中赢得先机。
2026年中央的精准定调，让房地产市场告别了迷茫期。在政策协同发力与市场自我调节的双重作用下，一个更加健康、稳定、可持续的房地产市场正在形成。未来，房地产将继续发挥民生保障与经济支撑的双重作用，在高质量发展的道路上稳步前行。
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